Byggelån – Slik får du de beste betingelsene

For deg som ønsker å bygge din egen bolig fra grunnen av, er den naturlige måten for finansiering å søke om byggelån. Et byggelån skiller seg fra et vanlig boliglån på flere måter. Det skal vi se nærmere på her, samt hvor du finner de beste eller billigste byggelån på markedet. Til slutt vil du finne de vanligste spørsmålene som stilles om byggelån med svar.

Et byggelån kan tas opp til bygging eller renovering av egen bolig eller fritidsbolig.

Hva er egentlig forskjellen på byggelån og kjøpslån til bolig?

Byggelånet har en rekke særtrekk du bør kjenne til før du vurderer det. Vi nevner følgende:

Vi vil i det følgende se nærmere på hva alt dette betyr for deg.

Byggelån er et rammelån

Et rammelån er et lån hvor du ikke umiddelbart tar ut hele lånesummen, men får kreditt opp til en viss ramme. Utenom byggelån brukes rammelån til pensjonister som av og til trenger litt ekstra å rutte med, eller som kassakreditt i næringsvirksomhet.

«Rammen» på byggelånet er det man antar byggingen vil koste totalt. Du bruker av rammelånet etter hvert som du betaler for materialer eller håndverkere.

Hvor høy rammen er avhenger av de beregnede kostnadene for bygging og hvor mye du kan stille med i byggelån – egenkapital.

Dette betaler du for byggelånet

Prisen på byggelån beregnes i utgangspunktet av tre faktorer:

Den nominelle renten betaler du på det beløpet du til enhver tid har brukt av rammelånet. Den er gjerne noe høyere enn bankens vanlige boliglånsrente.

Det kommer av at pant i en uferdig bolig ikke er like fullverdig som i en bolig som kan benyttes til boligformål per i dag. Du kan jo tenke de hvilke problemer banken ville få ved å måtte tvangsselge et halvferdig hus.

I tillegg til den nominelle renten på det du har brukt av lånet, kommer det altså en provisjonsrente som beregnes av hele lånerammen. Denne provisjonen utgjør hos de fleste banker 0,33 % som betales kvartalsvis. For et byggelån med en ramme på 3 millioner kroner vil det altså utgjøre 9 900 kroner.

Endelig tar banken gebyr for å behandle og administrere lånet ditt. Det er stor variasjon hvor høyt gebyret er. Noen tar så mye som 15 000 kroner, mens andre tar omtrent det samme som ved et vanlig boliglån. Det bemerkes at et byggelån medfører betydelig mer arbeid for banken enn et ordinært kjøpslån til bolig.

Totalkostnaden på lånet blir altså en summering av disse tre faktorene, samt hvor lang tid byggingen tar. Dess lenger tid det går, jo mer betaler du i provisjonsrente.

Vi bemerker også at du betaler provisjonsrente også for deler av rammen du ender opp med ikke å bruke. Det er derfor viktig med en så presis budsjettering som mulig, slik at du treffer et rammebeløp som ikke er høyere enn nødvendig.

For å kunne sammenlikne de ulike bankenes tilbud her, lønner det seg å bruke en egen byggelån kalkulator som tar høyde for alle disse ulike omstendighetene.

Du kan også sjekke om banken tilbyr noen ekstra goder i forbindelse med byggelånet, som gratis verdivurdering av eksisterende eiendom eller gunstige forsikringer.

Banken fører kontroll med kostnadene og framdriften

I forbindelse med søknaden vil banken gjerne se at du har gjort godt forarbeid. Det betyr at du har sjekket prisene på materialer, hva håndverkere vil koste og hvor mange timer de vil bruke. Det tar seg godt ut hvis du også har estimert når de enkelte delene av prosjektet skal være ferdige.

Når du har fått innvilget byggelån, opprettes det en byggelånskonto. Du leverer fakturaene til banken etter hver som de kommer. Banken kontrollerer og godkjenner dem, før de legger dem til betaling som overføres fra byggelånkontoen.

I løpet av byggeperioden må du også regne med at noen fra banken stikker innom og ser hvordan det går underveis.

Merk deg at rådgiverne i banken antakelig har fulgt mange byggeprosesser tidligere, og har opparbeidet betydelig erfaring på feltet. Ikke minst vet de mye om hva som kan gå galt.

Byggelånet er midlertidig

Essensen i byggelånet er at det er innvilget for at det skal bygges. Når bygget er ferdig, har det gjort sin jobb.

Verket er fullendt når du etter befaring får tildelt en ferdigattest etter kommunen. Da vil banken omgjøre byggelån til et boliglån på vanlige betingelser. Det er altså ikke lenger byggelånsrente som gjelder.

Du står også fritt til å innfri byggelånet med et lån fra en annen bank dersom du får bedre betingelser der.

Hvor mye kan du få i byggelån?

Her gjelder det samme som for annen kreditt. Det kommer an på pantets verdi, egenkapitalen din og hvor god betjeningsevne du anses å ha.

Når det gjelder betjeningsevne er det noen generelle føringer bankene må rette seg etter. Det gjelder husstandens bruttoinntekt og gjeldsgrad. Det innebærer at et nytt lånetilsagn ikke skal føre til at gjelden overstiger fem ganger bruttoinntekten. For tre millioner betyr det 600 000 kroner brutto i året. Har du studielån eller kredittkort, vil det regnes som gjeld.

Men bankene har mulighet til å gjøre unntak i et visst antall tilfeller. Hvis du er i tvil om du oppfyller betingelsene, kan du likevel sende en søknad.

Hvordan får du det beste byggelånet?

Når du skal søke om byggelån, skal du være oppmerksom på at det ikke er like skarp konkurranse som for boliglån. Det betyr at det kan være store forskjeller i vilkårene, og at du bør sjekke flere steder for å innhente det beste tilbudet.

Det er også færre aktører som tilbyr byggelån enn det som er tilfellet med boliglån. En finansinstitusjon som gir lån til å bygge hus har gjerne en lokal forankring. Det er nyttig både når de skal vurdere prosjektet og under oppfølgingen av det.

Men det holder ikke bare å lese det som oppgis på bankens nettside. Her ser du kun veiledende satser eller minsterenten. For å få det beste tilbudet deres, må du presentere prosjektet ditt. Da er det nyttig å ha gjort best mulig forarbeid med kostnadsoverslagene og fremdriftsplanen.

Vær også oppmerksom på at det er mulig å søke gunstige grunnlån fra Husbanken til spesielt miljøvennlige boliger eller oppgraderinger i den retningen. Les mer om dette på Husbankens nettsider.

Sjekkliste for byggelån

Spørsmål og svar om byggelån

Et byggelån er et lån du tar opp for å finansiere bygging av egen bolig.

Banker som tilbyr byggelån har egne søknadsskjema for dette. I tillegg kan du be om en direkte samtale med dem for å presentere prosjektet ditt.

I tillegg til å dokumentere økonomi og betjeningsevne for lånet du vil søke om, må du vise fram en detaljert plan for byggeprosjektet. Den skal inneholde alle forventede kostnader og framdriften for arbeidet.

Kostnadene for byggelån utgjøres av den løpende nominelle renten for det du har brukt av byggelånet, en provisjonsrente av rammebeløpet du har søkt om, samt bankens gebyrer.

Den totale kostnaden påvirkes også av hvor lang tid byggingen tar før du før tildelt ferdigattest.

Du kan søke byggelån hos Nordea, Dnb, Sparebank 1 (ikke alle filialer), Storebrand, Danske Bank, Sparebanken Vest, Sparebanken Sør og Sandnes Sparebank.

Du kan også søke Husbanken om grunnlån til en bolig som oppfyller særlige kriterier knyttet til miljø og energisparing.

Det opprettes en byggelånskonto som administreres av banken. Du leverer fakturaer for materialer eller arbeid som godkjennes av banken før de betaler dem.

Du søker byggelån i en bankene som nevnt over. Deretter kommer det an på presentasjonen av ditt byggeprosjekt og betjeningsevne.

Du betaler renter kvartalsvis mens prosjektet pågår. Når du er ferdig, konverteres byggelånet til et boliglån på vanlige betingelser. Du kan også innfri byggelånet med et boliglån fra en annen bank.

Du kan søke såkalt grunnlån fra Husbanken. Her er det en forutsetning at prosjektet byr på høy kvalitet innenfor miljøvennlige løsninger eller tilgjengelighet. Les mer om det på Husbankens nettsider eller kontakt dem direkte.

Det gjør ingen forskjell for lånesøknaden. Men et arkitekt-tegnet hus vil koste mer og kreve mer oppfølging enn et ferdighus fra en renommert utbygger.

Abonner på vårt nyhetsbrev for å dra fordel av eksklusive lånetilbud. Som en velkomstgave får du våre beste tips for en god kredittvurdering - direkte i innboksen din!