Boliglån uten egenkapital

Egenkapital er det du må ha i tillegg til selve boliglånet du får fra banken. Banken vil normalt etter gjeldende regelverk ikke finansiere mer enn 85 % av det boligen koster. Det er altså de 15 resterende prosentene vi snakker om. Spørmålet mange stiller seg er jo gjerne om man kan få boliglån uten egenkapital.

Med dagens boligpriser utgjør jo gjerne dette en betydelig sum penger som skaper problemer særlig for mange førstegangsetablerere. Det er fire muligheter for hvor disse pengene kan komme fra.

  1. Du har dem selv, oppspart på konto eller i form av fast eiendom.
  2. Realkausjon fra foreldre eller andre
  3. Startlån fra kommunen
  4. Opptak av forbrukslån til egenkapital

Et utdrag av de mest brukte forbrukslånbankene for egenkapitallån finner du nedenfor. Som du kan lese er dog ikke dette den anbefalte metoden for boliglån uten egenkapital.

Omtale
Lånebeløp
Nom.rente
Gebyrer
Sambla
5 000-500 000 kr
6,19%21,90%
Etablering: 0 kr
Termin: 40 kr
AnnonseEksempel: Renten er flytende individuell. Annuitetslån på 100 000 kr o/ 9 år, nom. rente 6,95 %, eff. rente 7,18 %.
Santander Consumer Bank
10 000-350 000 kr
7.90%17.90%
Etablering: 950 kr
Termin: 70 kr
AnnonseEksempel: Eff. rente 16,33%, kr 65.000 o/5 år, etabl.geb. kr 650,-, totalt kr 93.244
DigiFinans
25 000-500 000 kr
7,4%33,30%
Etablering: 950 kr
Termin: 45 kr
AnnonseEksempel: 65 000 kr o/5 år, m/ 950,- i etabl.gebyr gir eff. rente 14,9%

Hver og en av disse har sine særegenheter, muligheter og begrensninger. Vi vil komme tilbake til dem, men først bør det nevnes litt mer om egenkapitalkravet.

Hvorfor kreves det egenkapital ved kjøp av bolig?

Boliglån uten egenkapitalFørst og fremst er det på grunn av bankenes krav til sikkerhet. Dersom du ikke klarer å betale lånet ditt, må de tenke på hvor mye de får igjen ved salg av boligen. Det er stor risiko for at det ikke vil dekke 100 %. En del vil gå til omkostninger ved salget, ubetalt husleie til borettslaget vil dekkes opp før boliglånet og det kan være en generell prisnedgang i markedet. Dersom banken må gå til tvangssalg av boligen, vil det påløpe renter og saksomkostninger i flere måneder før et salg kan bli realisert.

Kravet om egenkapital er også blitt et av myndighetenes tiltak for å begrense prisstigningen på boliger. Med krav om en større andel i egenkapital, mener man det vil bli mindre etterspørsel og lavere prisvekst. Derfor er det fastsatt i forskrift at egenkapitalen skal utgjøre minst 15 % av finansieringen. Før denne trådte i kraft var det mange banker som praktiserte et egenandelskrav på 10 %.

I et pressområde som Oslo er egenandelskravet 40 % for anskaffelse av sekundærbolig. Det vil si at dersom du allerede har en bolig fra før, er det strengere krav for anskaffelse av en ytterligere. Det er også for å forhindre boligspekulasjon på bekostning av de som virkelig er trengende på boligmarkedet. Men det rammer altså deg som tenker å kjøpe en leilighet til utleieformål.

En siste grunn kan være litt moralistisk. Ved å spare opp til egenandelen viser du at du har disiplin og kanskje også vilje til forsakelse. Det vil gjøre deg «fortjent» til et boliglån, og samtidig gi banken tillitt til at du skjøter dine økonomiske anliggender vel også i framtiden.

Du har egenandelen selv

Det beste er selvfølgelig å ha pengene rede. Alle «fornuftige» rådgivere sier du skal spare opp så mye du kan på BSU. Det gir både den beste sparerenta på markedet og skattefradrag for beløpet du sparer.

Har du konkrete planer om boligkjøp bør du også forsake en del andre ting. En nye bil eller en ekstragavant ferie er unnværlige goder som kan redusere muligheten til egen bolig. Enda verre er det hvis du har tatt opp forbrukslån eller har kredittkortgjeld. Det vil på en måte være «negativ egenkapital».

Hvis du allerede har en bolig, men ønsker å kjøpe ny, kan det hende du har egenkapitalen bundet opp den gamle boligen. Problemet er da at du ikke får den ut før du har solgt den. Det går som regel greit med en mellomfinansiering. Det betyr at du får et ekstra lån i boligen du vil selge sammen med det nye boliglånet. Du vil da ha to lån å betale på inntil du har solgt, men forhåpentlig tar det ikke så lang tid.

I noen tilfeller kan foreldre gi barna en forskudd på arv i slike tilfeller. Det avhenger selvfølgelig av deres økonomiske situasjon og hvor mange andre barn de har. Man skal i slike tilfeller være forsiktig med å utøve noen form for press, men situasjonen kan diskuteres og ulike løsninger skisseres. Hjelpen kan også gis som lån.

Realkausjon

Foreldrene eller andre kan gi realkausjon for egenkapitalen. Det vil si de tilbyr pant i egen bolig eller hytte for den delen av lånet som overstiger de 85 prosentene banken kan gi i lån.

Det er et yndet alternativ for bankene, og de bistår mer enn gjerne med det praktiske for å finne et alternativ som passer både låntaker og kausjonist.

Her redegjør vi for alt du måtte ønske å vite om kausjon.

Et alternativ til kausjon er at foreldrene låner pengene direkte til barnet. De kan ha pengene på konto eller selv ta opp et lån til dette. Det er ingen formelle innvendinger mot dette, men det setter låntakeren i et spesielt avhengighetsforhold til foreldrene. Det kan også være en lavere terskel for å ikke betale hvis det skulle dekke opp problemer.

Startlån

Startlån er et boliglån som kan søkes gjennom din kommune. Det ligger klare føringer om at denne låneordningen ikke skal konkurrere med private finansieringsinstitusjoner. Lånsøkere må godtgjøre at de ikke får finansiering og at de kommer inn under en av målgruppene som anses som vanskeligstilte på boligmarkedet.

Unge i etableringsfasen er IKKE i målgruppen for Startlån, heller ikke som topplån til egenkapitaldelen. Tidligere er det mange som har fått topplån gjennom kommunen, men dette er det altså blitt en forandring på. Når andre myndighetsorganer jobber for strengere krav til egenkapital, vil det være en inkonsekvens om staten selv finansierte det de nekter bankene å gi lån til.

Faller du du inn under en av målgruppene, kan du derimot søke om så vel toppfinansiering til egenkapital og fullfinansiering dersom banken avslår.

Målgruppene er:

  • Barnefamilier
  • Trygdede
  • Flyktninger
  • Spesielle sosiale problemer (rus, psykiatri m.m.)

Forbrukslån til egenkapital

Den siste muligheten er å ta opp et lån uten sikkerhet, som oftest kalt forbrukslån, for å dekke egenkapitalkravet. Vi nevner dette som den siste og den dårligste løsningen for boliglån uten egenkapital.

Vi vil ikke uforbeholdent anbefale dette ettersom rentesatsen er betydelig høyere på slike lån enn vanlige sikrede boliglån. Hvis du i tillegg til et boliglån skal betjene et forbrukslån på 400 000 kroner, vil du ha betydelige månedlige kostnader.

Eksempel:

Boliglån – 3 000 000, 30 år

Forbrukslån – 450 000, 5 år

Forbrukslån skal etter aktuelt regelverk nedbetales i løpet av 5 år. Desto raskere det nedbetales, jo bedre er det. Hvis du ender opp med denne løsningen, kan du høre med banken om boliglånet kan betjenes avdragsfritt inntil forbrukslånet er nedbetalt.

Du bør også være oppmerksom på at du ved en stigning i boligens verdi på et senere tidspunkt kan søke det refinansiert med pant.

Dersom du har en vesentlig egenkapital, men mangler for eksempel 50 000 kroner ville vi hatt færre betenkeligheter. Det er overkommelig, men bør likevel betales ned raskest mulig.