Se noen av de beste boliglånene på det norske markedet

Renteeksempler med utgangspunkt i lån over 2 mill. For sammenligning av boliglån og innhenting av tilbud fra flere banker for å oppnå best mulig tilbud og vilkår, anbefaler vi å bruke Penger.no.

Omtale
Nominell rente
Effektiv rente
Nedbetalingstid
2,69%
2,60
30 år
2,50%
2,53
30 år
2,95%
3,02
30 år
2,80%
2,76
40 år
2,25%
3,33
30 år
2,45%
2,52
30 år
2,45%
2,64
30 år

Når du skal låne penger til bolig

Om det er første gangen du søker lån til egen bolig er det mye du bør sette deg inn i. Heller ikke en erfaren boligkjøper har nødvendigvis kontroll på alt.

Det er ikke mange ting du gjør i livet som er så avgjørende som akkurat kjøp av bolig. Du skal finne et sted du vil leve i mange år framover, gjøre det til ditt med innredning og oppussing og kanskje oppleve familien formere seg og vokse opp. Ikke minst vil det prege økonomien din i 20 eller 30 år framover, avhengig av hvor stort lånet er.

Opptak av boliglån er antakelig den viktigste finansielle beslutningen du tar i løpet av livet. Det bør derfor gjøres på den riktige måten.

I denne artikkelen vil vi gå gjennom de alminnelige betingelsene for boliglån, hvor mye du kan få, hvordan du går fram når du søker og hvor du kan få boliglån. Vi vil også behandle spesielle emner som medlåntaker, kausjonist, mellomfinansiering, boligkreditt og bruk av forbrukslån til egenkapital.

Boliglån

Slik er renten på norske boliglån

Er man mellom 18 og 33 år, får man som regel svært gunstigere rentebetingelser hos norske banker. Det gjør det noe enklere å på boligjakt, selv om boligprisene er høye og egenkapitalen deretter. Den effektive renten på norske boliglån ligger som oftest et sted mellom 2 til 3 prosent. Dette kan du selv sammenligne ved å se på oversikter over ulike banker som tilbyr boliglån.

Også viktig å tenke på er at boligen kan stige i verdi med årene, slik at man kan refinansiere lånet. Når boligen går opp i verdi, synker prosenten du har i lån på boligen. Det gjør at man kan få lavere rente og nedjustere avdragene for en mer fleksibel økonomisk hverdag.

Hvilke betingelser kan du få på et boliglån?

Begrepene nedenfor må du forstå og tenke på når du leter etter boligfinansiering. Det er på den måten du kan sammenligne betingelsene og dermed det beste og billigste boliglånet.

  • Boliglånsrente er det du betaler for lånet. Det beregnes som en prosent av hele lånebeløpet, og er lavere for boliglån enn andre lån. Vi skiller mellom nominell rente, som er den oppgitte renta, og effektiv rente, som inkluderer andre kostnader på lånet (termingebyr og etableringsgebyr). Banken skal alltid oppgi effektiv rente når de tilbyr deg lån.
  • Løpetid eller nedbetalingstid er tiden det er beregnet at du skal betale på lånet. For boliglån varierer nedbetalingstiden mellom 20 og 30 år. Jo lenger nedbetalingstid, jo lavere månedlig terminbeløp. Lenger nedbetalingstid medfører at lånet blir totalt dyrere ettersom det beregnes rente for en lengre periode.
  • Annuitetslån er den vanligste formen for boliglån, og betyr at du betaler det samme beløpet hver måned. Dette er i motsetning til serielån hvor du betaler mest i begynnelsen og mindre etter hvert.
  • Sikkerhet eller pant er et dokument knyttet til boligen du kjøper. Det betyr at når du selger boligen, vil banken få tilbake boliglånet direkte fra salgssummen. Dersom du ikke betaler, kan banke kreve pantet realisert, altså tvangssalg av boligen.

Hvor mye kan du få i boliglån?

Det er avhengig av din økonomi. Bankene legger selvfølgelig stor vekt på hvor høy inntekt du har. I henhold til offentlige retningslinjer skal ikke den totale gjelden din overstige fem ganger årsinntekten når de utmåler lånet. Andre lån du har, som billån og forbrukslån, går inn i dette regnestykket.

I beregningen av hvor høyt lån du kan betjene, vil det også bli lagt inn en margin for rentestigning. Den aktuelle boliglånsrenta er historisk lav, og du skal tross alt betale i mange år framover. Dagens retningslinjer sier at du skal tåle en renteøkning på 5 %, uten å få problemer. Det vil bli beregnet ut fra den totale gjelden din, ikke bare boliglånet.

Uavhengig av hvor høy inntekt du har, vil ikke banken finansiere mer enn 85 % av boligens verdi. Ønsker du for eksempel kjøpe en bolig med en verdi på 3 millioner kroner, blir boliglånet maksimum 2 550 000 kroner. 450 000 kroner må du stille opp med selv (egenkapital).

Disse reglene er resultat av tiltak for å begrense prisveksten på boliger, iverksatt i 2017. Bankene har en mulighet til å fravike disse retningslinjene i helt spesielle tilfeller. Det er i så fall opp til deg å overbevise dem.

Til slutt: Har du betalingsanmerkning vil du ikke få en krone i boliglån før denne er slettet. Ta kontakt med den som er oppgitt som kreditor og få til en avtale. Når kravet er oppgjort skal anmerkningen slettes og ikke lenger være noe hinder. Du bør imidlertid også rydde opp i eventuelle andre inkassosaker hvor det ennå ikke har blitt notert en anmerkning. De vil bli et problem for deg senere.

Hvordan få boliglån?

Dette er som sagt en viktig avgjørelse i livet ditt. Vi vil derfor punktvis gå gjennom hele prosessen sammen med deg.

  1. Hvor mye tror du at du kan betale? Sett opp et budsjett over inntekter og utgifter for å få et realistisk bilde av det som blir igjen til boutgifter. Bruk for eksempel Sifos referansebudsjett.
  2. Forhåpentligvis har du litt penger til overs etter dette. For en million i lån må du beregne å betale 4600 kroner i måneden (betingelser 2,65 % nominell rente og 25 års løpetid). Bruk en boliglånskalkulator for å eksperimentere med forskjellig beløp, rente og nedbetalingstid.
  3. Hva slags bolig kan du få for dette? Ta en runde i nabolaget og på nettet. Orienter deg om hvilke boliger som finnes for deg. Husk at du skal ha penger til felleskostnader i tillegg til boliglånet.
  4. Da er tiden inne for å sende en søknad til banken. Det gjør du på nett eller ved oppmøte. Du må ha klar siste års skattemelding og iallfall de siste to lønnsslippene. Disse laster du opp eller leverer sammen med søknaden. Banken kan også be om ytterligere dokumentasjon.
  5. Hurra! Du har fått lån. Med mindre det er en konkret bolig du har søkt om lån til, vil du få et finansieringsbevis.
  6. Med finansieringsbeviset i hånden kan du gå ut på boligjakt og budrunder. Hold deg innenfor lånebeløpet og ikke gå for mye over prisantydningen. Det kommer flere muligheter.
  7. Etter å vunnet budrunden skriver du kjøpekontrakt hos megleren. Lånet blir utbetalt til mekler som ordner alle formaliteter, som pantesikring og liknende.
  8. Du er boligeier.

Hvor får du boliglån?

Din faste bankforbindelse er det naturlige valget. Har du vist deg som en god kunde, bør de kunne gi deg et godt tilbud. Men sjekk også opp konkurrentene. Hvilke banker gir deg de beste betingelsene på boliglån akkurat nå?

Hvis du er fagorganisert er det vanlig at organisasjonen har en samarbeidsavtale med en finansinstitusjon om gode betingelser på boliglån. Finn ut hvilken.

Medlemmer i pensjonsordninger som KLP og Statens Pensjonskasse vil også ha tilgang til gunstige boliglån gjennom disse.

De som kan dokumentere at de ikke får lån i banken og ikke har mulighet til å spare opp noe, kan søke sin kommune om startlån. Målgruppene er barnefamilier, trygdede og personer som ikke får lån på grunn av mye gjeld. Også andre sosiale forhold kan kvalifisere, men det er verdt å merke seg at unge i etableringsfasen ikke regnes som en av målgruppene.

Vi har et samarbeid med tjenesten Penger.no, en tjeneste som eies av Finn og Dine Penger (begge Schibsted). Her vil forbrukeren sende inn en søknad på anbud, og bankene vil dermed konkurrere om underskriften. Det er helt uforpliktende, og trolig den mest effektive måten å innhente lånetilbud på.

Boliglån for unge

Som ung er du attraktiv på lånemarkedet. Bankene vil svært gjerne kapre kundene fra begynnelsen av deres voksne livsløp. Derfor har de egne låneordninger for deg under 34 år med lavere rente enn standardlånene. (Du vil beholde denne gode renta også etter at du har passert aldersgrensen, med mindre du refinansierer eller konverterer lånet på annen måte).

Problemet for mange er betjeningsevnen og egenkapitalen. Du har kanskje ennå ikke de store inntektene. Kanskje er du fortsatt student. Men du har vel spart litt penger på BSU-konto?

I mange tilfeller må foreldrene trå til. Hvordan kan du som forelder hjelpe barnet ditt til å få egen bolig eller boliglån? Her er det flere muligheter.

  • Du kan rett og slett kjøpe boligen og ta opp boliglånet i eget navn. Så gjør du en avtale med barnet ditt om hvordan hun eller han skal betale deg. Etter nåværende retningslinjer skal du ha 40 % i egenkapital for kjøp av såkalt sekundærbolig, men du kan kanskje stille god sikkerhet i din egen bolig?
  • Du går inn som medlåntaker på boliglånet. Boligen kan stå i barnets navn, men du er like ansvarlig for betalingen som hun er.
  • Du kan stille sikkerhet i egen bolig eller hytte.
  • Du kan garantere personlig.
  • Du kan stille sikkerhet i en bankkonto for et avgrenset beløp av lånet. Kontoen blir da sperret, det vil si at du ikke kan benytte den, inntil dette beløpet er nedbetalt.

Mer om medlåntaker og kausjonist

Dette er måter å få inn den kapitalen du mangler for å få lån til drømmeboligen.

Dersom du skal bo sammen med samboer eller ektefelle, er det jo naturlig at dere også er sammen om lånet. To inntekter i stedet for en til betjening av boliglånet smaker bedre for en potensiell långiver.

Det er heller ikke noe i veien for at en tredje person kan gå inn som medlåntaker. Et familiemedlem synes kanskje det er på tide at du får deg ditt eget og bidrar gjerne med sin underskrift. Her kan det være greit å ha klare linjer. Skal medlåntaker også være med å betjene lånet, og hvordan skal han i så fall kompenseres? Banken er ikke bundet av de avtaler dere gjør dere imellom og kan kreve medlåntaker i det øyeblikk betalingen stanser opp.

Et alternativ for den gode hjelper er å stille en tilleggsikkerhet i egen hytte eller fritidsbolig, også kalt realkausjon. Det kan avhjelpe kravet om egenkapital og sørge for finansiering inntil 100 % av boligens verdi. Her gjelder det samme som for medlåntaker. Realkausjonisten skal være smertelig klar over at det kan komme krav om realisering, eventuelt tvangssalg, av pantet dersom den håpefulle ikke betaler. Tidligere skrev avisene ofte triste historier om gamle bestemødre som ble kastet ut av hjemmet sitt fordi barnebarnet ikke betalte lånet sitt. Etter at myndighetene strammet opp kravene til bankenes opplysningsplikt overfor kausjonister, har slike historier blitt sjeldnere. Skulle de mot formodning ha glemt denne, kan du som kausjonist ha krav på visse lettelser.

Det er også mulig å stille personlig garanti. Det kaller vi personalkausjon. Navnet på en velholden, middelaldrende person med økonomien i orden kan være akkurat det som skal til. Garantien kan gjelde for hele lånet, eller en del av det. I det siste tilfellet vil garantien falle bort når låntakeren har nedbetalt denne delen. Men, igjen, tenk på at kausjonisten kan ende opp med å betale.

Hva er mellomfinansiering?

Mellomfinansiering er for deg som allerede har en bolig, men vil selge denne og kjøpe ny. Hvordan får du boliglån når du allerede har et fra før? Må du ha to boliglån for å slippe å være bostedsløs i tiden fra du har solgt din gamle, til du får kjøpt en ny?

Løsningen er at banken gir deg et finansieringsbevis hvor de forbeholder seg pant i den gamle boligen. Når du så kjøper, vil du i praksis ha to boliglån inntil du får solgt den gamle. For at du skal klare det, vil mellomfinansieringen normalt løpe avdragsfritt. Det vil si at det betales av salgssummen når du endelig har solgt. Mellomfinansiering er tidsbegrenset, gjerne mellom 6 og 12 måneder, og har noe høyere rente.

Hva er boligkreditt?

Boligkreditt er for deg som allerede har et godt nedbetalt boliglån, men ønsker å ha litt penger tilgjengelig.

Da kan banken gi deg et rammelån med sikkerhet i boligen din, som regel inntil 60 % av verdien. Dette kan du disponere hvis du ønsker det, og til akkurat det du vil.

Boligkreditt passer for deg som har blitt pensjonist. Du har gått litt ned i inntekt, men ønsker å leve livet. Nå har du endelig tid til å reise. Også for andre er en boligkreditt et rimelig alternativ til forbrukslån hvis du ønsker, for eksempel, å kjøpe båt eller annet fritidsutstyr.

Tilbakebetalingen skjer enten ved at du betaler de til enhver tid løpende rentene, eller at de automatisk legges til lånet inntil du har nådd rammen. Termingebyrene er som regel høyere enn vanlige boliglån, men du vil ha fordel av den samme lave renta.

Kan jeg ta opp forbrukslån til egenkapital?

Dette er på ingen måte noe vi kan anbefale. Det er også noe myndighetene, eksperter og forbrukertilsyn advarer sterkt mot. Man kan ta opp lån uten sikkerhet til mange andre formål, men bolig er ikke en av dem.

Når du søker boliglånet vil banken at du setter opp en finansieringsplan. Dersom du oppgir at de 15 % du må stille som egenkapital skal finansieres med forbrukslån, vil de ikke like det. For en bolig med en verdi på to millioner vil det bli 300 000 kroner, altså i den høyeste sfæren av forbrukslån. Det skal betjenes samtidig med boliglånet og til vesentlig høyere rente. Husk at banken er forpliktet til se på din totale gjeldssituasjon når du tar opp lånet, og at du helst skal klare en renteøkning på 5 %.

Det beste er selvfølgelig at du har egenkapitalen oppspart, på BSU-konto eller annen måte. Hvis du ikke har spart et øre til egenkapital, er kanskje ikke tiden inne for deg til å kjøpe ennå.

På den annen side kan 300 000 kroner være et betydelig beløp som det kan ta tid å spare opp. Kanskje du bør svelge stoltheten, og be familien om litt hjelp? Kan de stille som kausjonister eller medlåntakere?

Det kan være enkelte tilfeller der forbrukslån til egenkapital er ekstra fristende. For eksempel om man mangler et mindre beløp, som 30 000 kroner. Vi vil da heller be deg snakke med banken din, og forhøre deg om dette kan løses. Selv om bankene ikke lenger har den samme friheten til å vurdere på skjønn som tidligere, kan slike situasjoner løses.

Du kan derimot lese mer om når et forbrukslån kan være greit å se på i vår omfattende artikkel og guide til de beste forbrukslånene på markedet.