Tilbake til nyheter

Hvor går boligprisene nå?

I 2. kvartal i år var det stopp. Boligprisene over hele landet begynte å krype nedover. På landsbasis sank prisene med 1,1 %. For riksindikatoren Oslo var nedgangen på 1,4 %. Eiendomsmeklerne varsler at det tar lenger tid å selge boligene. Er dette starten på det store boligkrakket? Eller er det omsider en utflating etter årevis med enorm prisvekst? Kanskje fortsetter oppgangen etter en liten pause? Og det aller største spørsmålet: Hva skal du som potensiell boligkjøper nå gjøre? Det skal vi komme tilbake til i slutten at artikkelen, men for å forstå hva som skjer bør du først lese det som står under.

Hvor galt det kan gå

Fra et bunnpunkt i 1992-1993 har boligprisene bare gått til værs. En to-roms leilighet på Sagene i Oslo som ble kjøpt for 330000 i 1995, har i 2016 en antatt salgsverdi på 3 millioner. Utallige ganger på denne prisreisen har det dukket opp dommedagsvarsler. Prisene var for høye og man kunne vente et kollaps rett rundt hjørnet. Noen boligeiere tok dette på alvor og solgte leiligheten sin på begynnelsen av 2000-tallet. Tanken var å kjøpe på nytt etter et forventet prisfall og sitte igjen med en solid gevinst. Dette skjedde ikke. Enkelte leier fortsatt.

Boliglån

Vi kan gå enda litt lenger bak i historien og se bakgrunnen for de lave prisene i 1993. Fem år tidligere, i 1987, var boligprisene på et historisk toppunkt. Til tross for høye utlånsrenter kunne ikke folk kjøpe nok boliger. Så sa det «poff», (et lydhermende ord for lufta som går ut av ballongen). Internasjonale konjunkturer slo til, arbeidsmarkedet ble strammere og etterspørselen etter hus og leiligheter sank. I 1993 hadde den gjennomsnittlige verdien på boliger sunket med over 30 %. I denne tiden ble det gjennomført rekordmange tvangssalg, noe om skapte et samfunnsmessig problem. Tilbake satt alle ekspertene, som hadde signalisert fortsatt oppgang på boligmarkedet, med åpen munn og følte seg dumme.

Les mer: Les mer om boliglån her

Det er lærdommen fra dette krakket man trekker fram i dag for å vise et absolutt-verste-fall-scenario for hva som kan skje. Boligrenta som er historisk lav kan stige voldsomt, samtidig som arbeidsledigheten øker. Folk vil ikke lenger klare å finansiere et boligkjøp. De som har boliger, må redusere forbruket sitt for å klare å beholde den. Da vil næringslivet få problemer og ytterligere vil miste jobbene. Vi er så inne i en ond sirkel som går nedover i spiraler.

Noen tegn på at det kanskje ikke er så ille nå

Men la oss trekke fram noen tegn i modererende faktor. Vårt eksempel fra Sagene i Oslo er ikke så dekkende fordi det ikke tar hensyn til realveksten av disponibel inntekt, eller inflasjonsfaktoren om du vil. En gjennomsnittsbolig er i dag priset til seks ganger alminnelig årsinntekt. Det er fortsatt en fordobling siden 1993, men på langt nær så graverende.

Hva med i fjor? Dette skrev vi om boligprisene i 2016.

Grunnen for stansen i prisveksten i sommer, kan føres tilbake til nye forskrifter for boliglån som ble iverksett i begynnelsen av året. Myndighetene satte med det en anbefalt gjeldsgrense tilsvarende 5 ganger lånsøkers brutto årsinntekt. Tilsvarende regel er nå også vedtatt for innvilgelse av forbrukslån eller annen kreditt. For lån til kjøp av sekundærboliger er det nå et krav om 40 % egenkapital. En annen grunn er at det bygges flere nye boliger.

Når det gjelder de virkelige monstrene, arbeidsledighet og renteøkning, ligger de fortsatt i dyp dvale. Norges sentralbanksjef Øystein Olsen, som forresten alltid er bekymret for husholdningenes gjeldsnivå, har nok en gang konstatert den lavest mulige styringsrenta. Samtidig antar han at den ville holde seg på dette nivået de nærmeste årene. Navs statistikker viser en reduksjon av antall arbeidsledige. Statsministeren smiler bredt. Opposisjonen er ikke fornøyd, fordi de mener at tallene ville vært enda gunstigere dersom de hadde fått styre.

Konklusjonen er vel at det ikke er virkelig fare på ferde for øyeblikket. Men vi minner likevel om at ingen forutså krisen i 1987.

Hva skal du gjøre?

Her må vi være litt forsiktige så vi ikke gjør den samme tabben som BI-amanuensisen som i 2012 utalte til Universitas: «Jeg vil fraråde unge studenter med liten egenkapital å kjøpe egen bolig de neste fem årene». La hans navn være unevnt og håpe at ingen tok sin avgjørelse som følge av dette utsagnet.

Poenget er at vi ikke vil stilles til ansvar for hva som skjer med boligmarkedet framover. Men dersom vi tar utgangspunkt i Statistisk Sentralbyrås prognoser om at boligprisene vil synke moderat de neste par årene på grunn av strengere retningslinjer for utlånsvirksomhet og boligbygging, kan det trekkes noen slutninger.

Tiden med boliginvestering som ren spekulasjon er over. Å kjøpe en bolig med tanke på å selge den med gevinst på et senere tidspunkt, vil være gambling med lave odds.

Du som eier flere boliger, bør kanskje vurdere å selge. Antakelig vil du uansett sitte igjen med en stor gevinst. Vi vet ikke om prisene vil stige på et senere tidspunktet, men risikoen for et moderat og kanskje brattere prisfall er absolutt til stede.

Har du egen bolig og vurdere å selge den og leve herrens glade dager for formuen du sitter igjen med? Husk at du uansett trenger et sted å bo.

Det vanskeligste spørsmålet er om dette er det rette tidspunktet for deg som førstegangsetablerer å kjøpe. Hvis vi legger SSBs prognose om et fall på et par prosent de neste årene, bør det ikke være noen hindring hvis du har sikker inntekt i årene framover. Det fallet vil raskt bli spist opp av inflasjonen. Dersom det likevel skulle komme et drastisk prisfall, er det verste som kan skje at du blir tvunget til å selge boligen med et stort tap. Restgjelden må nedbetales før du igjen kan vurdere et nytt kjøp.

Om vi ikke kan spå, er det lov å håpe. Vi håper for den alminnelige forbrukers skyld at vi vil ha et rolig og stabilt boligmarked de neste årene.